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观点:房价上涨速度不宜高估

来源:新京报

作者:杨红旭

2015-09-24 11:28:09

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  一家之言

  虽然全国商品房成交量已经好转,部分城市房价也止跌转涨,但房企购地面积、房屋新开工量、房地产开发投资增幅等三个重要指标皆处于历史性低迷形态,仍然在经济稳增长中属于“拖后腿”的性质。

  近期,国家统计局公布了8月份70个大中城市房价数据。同时国家统计局网站也发布了一个解读8月份房价数据的新闻,标题是:8月份新建商品住宅同比价格由降转升。其后,新华社也刊发了一篇报道:楼市回暖更要坚守政策底线,抑制投机炒房。

  仅凭这两条消息,好像楼市已经比较热了,又需要担心房价大涨、投资投机者乱窜了。

  房价数据有很多,但全国及主要城市房价的指标,最重要的有两个,一个是全国新建商品房成交均价,虽然统计局不公布,但通过换算统计局公布的月度成交总面积和总金额即可得出;另一个便是70个大中城市房价。

  前者只能反映全国房价总体情况,不能准确反映月度变化,而且不涉及主要城市;而后者则每月18日由国家统计局按时公布,包括70个大中城市的新建商品住宅价格与二手住宅价格变化幅度,除了直辖市、计划单列市、省会城市外,还包括35个地级市(全国均衡选样本)。因此,70城房价,也就成为衡量全国月度房价变化的核心指标。

  70城房价,其实是房价指数,通过选取样本楼盘,持续跟踪同质房源的价格。比如在上海就选取了上千个楼盘,进行持续跟踪。当然,不可能百分之百达到房源同质,总体看还是靠谱的。

  统计局的8月份70个城市中,新建商品住宅同比上涨的城市个数为9个,下降的城市个数为61个。但测算出8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%,为自2014年9月份以来首次转正。

  这个“同比综合平均”,肯定设计了城市权重,9个上涨城市中,涨幅第一的是深圳,大涨31.8%,第二名的上海为6.5%,北京和广州分别上涨3.7%和2%。同比下跌的城市中,跌幅第一的是丹东,下跌8.7%,第二名是湛江,下跌8.6%。这就意味着,把四个一线城市的权重定得特别高,而把35个地级市(三线城市)的权重定得特别低,才得出8月份同比综合平均上涨1.7%。

  如果一定要设计权重,可以按各个城市的新建商品住宅成交面积分配权重。如此,则61个下跌城市的成交面积是9个上涨城市的几倍,因此8月份70城总体同比房价一定是下跌的。

  更合理的办法是,不必设计权重,用简单的计算方式,把70个城市的价格进行算术平均,更能较好反映实际市场情况。70个城市当中,35个地级市的成交面积较小,但考虑到它们是全国200多个地级市中的“代表”,所以不必有意降低它们的权重,得出来的平均同比增幅,基本上代表了全国所有的一、二、三线城市(不含作为县级市的三线城市)的房价情况。如果按此计算方式,则8月份70城房价平均同比下跌3.3%,比较符合总体情况。

  总之,当前全国楼市复苏力度仍不够,虽然全国商品房成交量已经好转,部分城市房价也止跌转涨,但房企购地面积、房屋新开工量、房地产开发投资增幅等三个重要指标皆处于历史性低迷形态,仍然在经济稳增长中属于“拖后腿”的性质。因此,不宜高估房价上涨势头,也不宜这么早就重拾“抑制论”。

  杨红旭(上海易居房地产研究院副院长)

[责任编辑:吴伟、雒福苗]

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