未取得房产证的房屋能买吗？房产中介：实际交易中有四大风险

在房价“起飞”的今天，二手房也成为热门房源，交易价格一再推高。但在交易中，有一类房产却游走在保护线之外，那就是未取得房产证的房产，这类房屋能不能买？买卖时又该注意什么事项呢？

市民：无证学区房能买吗？

近日，周女士在十三局东区看中了一套90平方米的房子，并去该小区进行了实地察看。“感觉价格还能接受，二楼楼层也不错，而且也是学区房，最重要的是离我家近，方便。”房子的软硬件方面，周女士都还比较满意，只是由于对方房屋还没有取得房产证，无法进行正常的交易买卖，只能私下交易，周女士心里打起了鼓：“这样的房子能买吗？会有什么风险呢？如果买的话需要注意什么呢？”

律师：此类房产无法过户

据了解，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房产不允许转让。记者从市房管中心了解到，在实际的二手房交易业务办理中，此类无证房屋由于证件不全，无法办理过户手续。

山东涵诺律师事务所驻律师办公室主任杜敏向记者介绍，未依法登记权属证书的房屋不能进行上市交易，不能抵押、继承、赠与，也不受法律保护，拆迁不能获得补偿款。但实际交易中，房子之所以没有房产证可能有很多原因，比如本身就无法办理房产证、暂时没有取得房产证或者房产证丢了等等。市民在买二手房之前，要考察清楚，这套房子是属于暂时不能办证的大产权房，还是永远不能办证的小产权房。对于小产权房，是国家明令禁止交易的；而在房屋交易过程中，因为流程、手续等原因暂时未能取得房产证的，这类房子可以买卖，但需要等到房产证下发之后再走流程。房产证丢了的房子照样能卖，但是需要先补办房产证。

中介：实际交易中有四大风险

购买此类房屋有何风险呢？记者采访了德州恋家不动产总经理娄财旺。据介绍，对于无证房产，购买者面临的最大风险是卖主毁约，因为未来办房产证时，需要卖主配合进行过户，而随着房价上涨，卖主很有可能心理失衡，宁可支付违约金，也拒不配合过户，“现实中，这种情况也是确实发生过的。”其次，是办理房产证的期限不确定，虽说不动产权证办理有期限规定，但在实际操作中，可能遇到排队等诸多原因，有时候等个七八年都是有的，而时间间隔越久，房价可能涨幅越高，卖家违约的风险越大。第三，在房产证没有办下来前，购买人只能居住，不能享受落户、学位等其他权利。第四，购买这类住房，没有金融机构愿意办理抵押贷款，购买者往往需要一次性付清全款，因此，财务成本也需要购房者仔细核算。

支招：这样的房子怎么买？

“买卖双方可以先签订购买协议，必要时可以进行公证。”杜敏提醒大家，购买此类房产时，为了防止卖家违约，可订立附期限的合同，以产权过户为合同生效条件及付款条件，也可以先期支付部分款项，等房产顺利过户后，再支付余下尾款。合同的履约、房屋的交付、房产证的办理、违约赔偿等因素都需要详细地写进合同里，这些细节问题建议找专业的律所进行合同的起草签订。交易时，一定要卖方提供购房的原合同及身份证明，如果是共有房产，则需要共有人都签字确认；如果对方是老人，则需要征得其子女等继承人的签字同意后进行交易，确认对该交易的认同，避免产生不必要的纠纷。另外，购房者还要对房屋所有权的真实性进行核实，并确认该房屋是否设定抵押权。

[责任编辑：杨凡、刘向阳]

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